Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Kaufnebenkosten, Eigenanteil und Rücklage: So ergibt sich mein Richtwert von rund 17–21 % Eigenkapital. Mit einer Rechnung für 400.000 € Kaufpreis.
400.000 € Kaufpreis, 40.000 € auf dem Konto: Reicht das für ein Haus? Die Antwort hängt zuerst davon ab, was neben dem Kaufpreis noch bezahlt werden muss. Mit Makler können die 40.000 € schon für die Nebenkosten fast aufgebraucht sein.
Ich plane deshalb zuerst die Kaufnebenkosten, dann den Eigenanteil am Kaufpreis. Dazu kommt Geld, das nach dem Einzug verfügbar bleiben soll. Eine Finanzierung, die nur funktioniert, wenn das Konto danach leer ist, wäre mir zu knapp.
Was beim Kauf zusätzlich anfällt
Für Rheinland-Pfalz rechnen wir mit 5 % Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch lassen sich für eine erste Planung mit rund 1,5–2 % ansetzen; die tatsächliche Rechnung hängt von den beurkundeten Geschäften und Eintragungen ab.
Eine Maklerprovision kommt hinzu, wenn sie vereinbart ist. Die oft genannten 3,57 % für die Käuferseite sind kein gesetzlich festgelegter Satz. Im folgenden Beispiel nehme ich diese Provision an.
| Position bei 400.000 € Kaufpreis | Ohne Makler | Mit 3,57 % Käuferprovision |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer, 5 % | 20.000 € | 20.000 € |
| Notar und Grundbuch, angenommen 1,8 % | 7.200 € | 7.200 € |
| Käuferprovision | 0 € | 14.280 € |
| Kaufnebenkosten | 27.200 € | 41.480 € |
| Zusätzlich 10 % Eigenanteil am Kaufpreis | 40.000 € | 40.000 € |
| Eigenkapitaleinsatz | 67.200 € | 81.480 € |
| Anteil am Kaufpreis | 16,8 % | 20,37 % |
Daher kommt mein Richtwert von rund 17–21 % des Kaufpreises, zusätzlich zur persönlichen Rücklage. Das ist eine Orientierung für den Einstieg ins Gespräch, keine Mindestvorschrift einer Bank. Umbau, Umzug und neue Möbel sind in der Tabelle noch nicht enthalten.
Zehn Prozent Eigenanteil sind nicht automatisch 90 Prozent Beleihungsauslauf
Wenn Sie bei 400.000 € Kaufpreis 40.000 € selbst bezahlen, bleiben 360.000 € Darlehen für den Kauf. Das sind 90 % des Kaufpreises.
Der Beleihungsauslauf bezieht sich dagegen auf den von der Bank angesetzten Beleihungswert. Dieser kann vom Kaufpreis abweichen. Setzt die Bank beispielsweise 380.000 € an, ergeben 360.000 € Darlehen bereits rund 94,7 % Beleihungsauslauf. Bestehende vorrangige Belastungen können ebenfalls eine Rolle spielen.
Deshalb lässt sich aus „10 % Eigenkapital“ noch kein bestimmter Zinssatz ableiten. Ich schaue mir an, wie die jeweilige Bank das Objekt bewertet und welche Kondition sich daraus ergibt.
Was ein Zinsunterschied tatsächlich ausmacht
Pauschale Tabellen mit festen Zinsaufschlägen klingen praktisch. Die Banken haben aber unterschiedliche Stufen und bewerten Immobilien unterschiedlich. Verlässlicher ist der Vergleich konkreter Angebote.
Hier eine reine Beispielrechnung: Beide Darlehen betragen 300.000 €, haben zehn Jahre Zinsbindung und 2 % anfängliche Tilgung. Die Raten werden monatlich nachschüssig gezahlt; Gebühren und Sondertilgungen bleiben unberücksichtigt.
| Beispiel A | Beispiel B | |
|---|---|---|
| Angenommener Sollzins | 3,7 % | 4,2 % |
| Monatliche Rate | 1.425 € | 1.550 € |
| Gezahlte Zinsen in zehn Jahren, gerundet | 98.528 € | 111.593 € |
| Restschuld nach zehn Jahren, gerundet | 227.528 € | 225.593 € |
Der halbe Prozentpunkt kostet hier rund 13.065 € mehr Zinsen in zehn Jahren. Die höhere Rate führt zugleich zu etwas weniger Restschuld. Wer nur die Raten addiert, würde diesen Unterschied übersehen. Die Zinssätze sind Rechenannahmen und kein aktuelles Angebot.
Kann es auch mit weniger Eigenkapital gehen?
Ja. Bei einer Finanzierung des gesamten Kaufpreises bezahlen Käufer die Nebenkosten häufig selbst. Eine Finanzierung einschließlich Nebenkosten ist ebenfalls möglich, kommt aber nur für bestimmte Konstellationen infrage. Einkommen, weitere Sicherheiten und die Bewertung des Hauses werden dann besonders wichtig.
Nebenkosten schaffen keinen zusätzlichen Immobilienwert. Wer sie mitfinanziert, startet deshalb mit mehr Schulden, ohne dafür ein wertvolleres Haus zu haben. Das macht die Finanzierung anfälliger, falls ein früher Verkauf nötig wird.
Ich würde trotzdem niemandem allein wegen einer Prozentzahl vom Kauf abraten. Ein günstiger Kauf mit dauerhaft gutem Einkommen kann anders aussehen als ein teures Haus mit viel Eigenkapital, aber kaum monatlichem Spielraum.
Was als Eigenkapital eingeplant werden kann
Guthaben auf dem Konto lässt sich einfach nachweisen. Bei Wertpapieren zählt, was beim Verkauf tatsächlich verfügbar ist. Geld, das Sie in den nächsten Jahren fest für den Hauskauf benötigen, würde ich nicht von einem günstigen Börsenzeitpunkt abhängig machen. Regelmäßiges ETF-Sparen beseitigt das Kursrisiko nicht.
Auch Unterstützung aus der Familie kann helfen. Ein Familiendarlehen bleibt allerdings eine Schuld. Ob die Bank es als eigenkapitalähnlich anerkennt, hängt unter anderem von Rückzahlung und Rangvereinbarung ab. Eine Schenkung ist anders zu behandeln.
Ein Bausparvertrag kann für einen späteren Kauf oder eine Modernisierung passen. Dafür müssen Gebühren, Guthabenzins und der voraussichtliche Zuteilungszeitpunkt zum Vorhaben passen. Er ist nicht automatisch die günstigste Art zu sparen.
Wie viel sollte auf dem Konto bleiben?
Das hängt davon ab, wie verlässlich Ihr Einkommen ist und welche Ausgaben anstehen. Beim älteren Haus braucht es mehr Spielraum für Reparaturen als bei einer Wohnung, deren größere Arbeiten bereits bezahlt sind. Auch Elternzeit oder ein absehbarer Autokauf gehören in die Rechnung.
Bringen Sie zum Erstgespräch deshalb neben dem Kaufpreis auch Ihre laufenden Ausgaben und geplanten Anschaffungen mit. Dann können wir entscheiden, wie viel Eigenkapital in den Kauf fließt und was als Reserve bleibt.
Quellen
- Finanzministerium Rheinland-Pfalz: Fragen zur Grunderwerbsteuer
- HypZert: Begriffe zur Immobilienfinanzierung und zum Beleihungsauslauf
Sie haben bereits ein Haus im Blick? Schreiben Sie mir Kaufpreis und verfügbares Eigenkapital. Dann schauen wir, welche Größenordnung für Sie tragbar ist.