Eigenkapital bei der Baufinanzierung: Warum ich 17–20 % empfehle

„Geht das auch ganz ohne Eigenkapital?” – diese Frage bekomme ich oft. Die ehrliche Antwort: theoretisch ja, praktisch ist das im aktuellen Zinsumfeld eine denkbar schlechte Idee. In diesem Beitrag erkläre ich, warum Eigenkapital gerade jetzt so wichtig ist und welche Größenordnung Sie realistisch einplanen sollten.

Die zwei Bestandteile: Nebenkosten + Eigenanteil

Eigenkapital wird oft verkürzt als „10 % vom Kaufpreis” gehandelt. Das ist zu knapp gedacht. Für eine saubere Finanzierung setzt sich der Eigenkapitaleinsatz aus zwei Positionen zusammen:

1. Kaufnebenkosten: 7–10 % vom Kaufpreis

Diese fallen zusätzlich zum Kaufpreis an und können grundsätzlich nicht über die Bank finanziert werden – weil sie im Ernstfall keinen Verwertungswert für die Bank darstellen:

Grunderwerbsteuer: in Rheinland-Pfalz 5,0 % vom Kaufpreis
Notar- und Grundbuchkosten: rund 1,5–2,0 %
Maklercourtage (wenn Makler beteiligt): 3,57 % (inkl. MwSt.) vom Kaufpreis, geteilt zwischen Käufer und Verkäufer

Ohne Makler landen Sie bei rund 7 %, mit Makler eher bei 10 %. Diese Summe müssen Sie bereits auf dem Konto haben, bevor die Bank überhaupt den ersten Euro auszahlt.

2. Eigenanteil am Kaufpreis: mindestens 10 %

Zusätzlich zu den Nebenkosten sollten Sie mindestens 10 % des Kaufpreises selbst einbringen. Warum? Weil die Bank dann nur 90 % des Kaufpreises finanziert – den sogenannten Beleihungsauslauf von 90 %. Und das ist genau die Schwelle, ab der die Konditionen spürbar schlechter werden.

Macht zusammen: 17–20 % Eigenkapital

Rechnen wir es an einem Beispiel durch – Immobilie in der Südpfalz für 400.000 €:

Position	Betrag	Anteil
Grunderwerbsteuer (5,0 %)	20.000 €	5,0 %
Notar & Grundbuch (~1,8 %)	7.200 €	1,8 %
Maklercourtage (3,57 %, anteilig 1,785 %)	7.140 €	1,8 %
Nebenkosten gesamt	34.340 €	8,6 %
Eigenanteil am Kaufpreis (10 %)	40.000 €	10,0 %
Eigenkapital insgesamt	74.340 €	18,6 %

Sie sehen: Mit 17–20 % Eigenkapital liegen Sie im realistischen Korridor. Wer darunter bleibt, bekommt die Finanzierung nicht unmöglich – aber deutlich teurer.

Warum wird es ohne Eigenkapital gerade so teuer?

Drei Gründe:

Höherer Zinsaufschlag bei höherem Beleihungsauslauf

Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf – also dem Verhältnis Darlehenssumme zu Kaufpreis. Typische Aufschläge:

bis 60 % Beleihungsauslauf: Top-Kondition
bis 80 %: ca. +0,2 bis +0,3 Prozentpunkte
bis 90 %: ca. +0,3 bis +0,5 Prozentpunkte
bis 100 %: ca. +0,5 bis +1,0 Prozentpunkte
über 100 % (Vollfinanzierung inkl. Nebenkosten): ca. +1,0 bis +1,5 Prozentpunkte – wenn die Bank überhaupt anbietet.

Auf 30 Jahre gerechnet macht ein halber Prozentpunkt bei 300.000 € Darlehen über 30.000 € Mehrkosten aus. Eigenkapital ist damit eine der effektivsten Renditeinvestitionen, die Sie überhaupt tätigen können.

Restschuld nach Zinsbindung

Wer mit 100 % Beleihungsauslauf startet und 2 % tilgt, hat nach 10 Jahren eine Restschuld von gut 76 % des Kaufpreises. Fällt der Immobilienwert in dieser Zeit um 10–15 % (was aktuell durchaus realistisch ist, dazu mehr im nächsten Beitrag), sind Sie bei der Anschlussfinanzierung plötzlich in der Umschuldungsfalle – die neue Bank will Ihre Finanzierung nicht übernehmen, die alte diktiert Ihnen die Konditionen.

Stresstest der Banken

Banken prüfen heute deutlich strenger, ob Sie auch bei 6–7 % Zinsen noch zurückzahlen könnten – den sogenannten Stresstest. Ohne Eigenkapital scheitern viele Kunden bereits in dieser Prüfung, obwohl sie die aktuelle Rate problemlos stemmen könnten.

Was tun, wenn das Eigenkapital nicht reicht?

Drei Wege, die funktionieren können:

Weitersparen und warten. Unbequem, aber oft vernünftig. Jedes Jahr mehr Eigenkapital spart über die Laufzeit Tausende Euro.
Familiendarlehen – formal korrekt aufgesetzt, ist das ein legitimer Eigenkapitalersatz.
Bausparvertrag – wenn Sie heute schon wissen, dass Sie in 3–5 Jahren kaufen möchten, ist Bausparen eine der besten Möglichkeiten, Eigenkapital mit staatlichen Förderungen aufzubauen.

Mein Fazit

Lieber ein Jahr länger sparen und dann mit soliden 18–20 % Eigenkapital starten, als mit Vollfinanzierung in ein Finanzierungsrisiko zu laufen, das Sie über Jahrzehnte teuer zu stehen kommt. Ich berate Sie gerne dazu, welche Größenordnung für Ihr konkretes Vorhaben sinnvoll ist – und welche Bausparvariante sich als Eigenkapital-Aufbau eignet.

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