Eigenkapital bei der Baufinanzierung: Warum ich 17–20 % empfehle

„Geht das auch ganz ohne Eigenkapital?” – diese Frage bekomme ich regelmäßig. Die ehrliche Antwort: theoretisch ja, praktisch ist das im aktuellen Zinsumfeld eine schlechte Idee. Warum Eigenkapital gerade jetzt so wichtig ist – und welche Größenordnung Sie realistisch einplanen sollten – das erkläre ich in diesem Beitrag.

Die zwei Bestandteile: Nebenkosten + Eigenanteil

Eigenkapital wird häufig vereinfacht als „10 % vom Kaufpreis” dargestellt. Das greift zu kurz. Für eine solide Finanzierung setzt sich der Eigenkapitaleinsatz aus zwei Positionen zusammen:

1. Kaufnebenkosten: 7–10 % vom Kaufpreis

Diese fallen zusätzlich zum Kaufpreis an und lassen sich in aller Regel nicht über die Bank finanzieren – weil sie im Verwertungsfall keinen Sicherheitswert für die Bank darstellen. Bei sehr guter Bonität und moderaten Kaufpreisen gibt es vereinzelt Banken, die einen Teil der Nebenkosten mitfinanzieren – zu aktuellen Konditionen ist das jedoch teuer, denn Banken lassen sich dieses Risiko entsprechend bezahlen.

Grunderwerbsteuer: in Rheinland-Pfalz 5,0 % vom Kaufpreis
Notar- und Grundbuchkosten: rund 1,5–2,0 %
Maklercourtage (wenn ein Makler beteiligt ist): Käufer und Verkäufer zahlen in der Regel je 3,57 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises

Ohne Makler liegen die Nebenkosten bei rund 7 %, mit Makler bei rund 10–11 %. Diesen Betrag sollten Sie der Bank nachweisen können – am besten mit einem aktuellen Konto- oder Depotauszug.

2. Eigenanteil am Kaufpreis: mindestens 10 %

Zusätzlich zu den Nebenkosten sollten Sie mindestens 10 % des Kaufpreises selbst einbringen. Der Grund: Die Bank finanziert dann nur noch 90 % des Kaufpreises – den sogenannten Beleihungsauslauf von 90 %. Das ist genau die Schwelle, ab der die Konditionen spürbar besser werden.

Macht zusammen: 17–20 % Eigenkapital

Ein konkretes Beispiel – Immobilie in der Südpfalz für 400.000 €:

Position	Betrag	Anteil
Grunderwerbsteuer (5,0 %)	20.000 €	5,0 %
Notar & Grundbuch (~1,8 %)	7.200 €	1,8 %
Maklercourtage Käufer (3,57 %)	14.280 €	3,6 %
Nebenkosten gesamt	41.480 €	10,4 %
Eigenanteil am Kaufpreis (10 %)	40.000 €	10,0 %
Eigenkapital insgesamt	81.480 €	20,4 %

Mit 17–20 % Eigenkapital bewegen Sie sich im realistischen Korridor. Wer darunter bleibt, bekommt die Finanzierung nicht unmöglich – aber deutlich teurer.

Warum wird es ohne Eigenkapital gerade so teuer?

Drei Gründe:

Höherer Zinsaufschlag bei steigendem Beleihungsauslauf

Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf – dem Verhältnis von Darlehenssumme zu Kaufpreis. Typische Aufschläge:

Beleihungsauslauf	Aufschlag ggü. Top-Kondition
bis 60 %	– (Bestzins)
bis 80 %	ca. +0,2 bis +0,3 %
bis 90 %	ca. +0,3 bis +0,5 %
bis 100 %	ca. +0,5 bis +1,0 %
über 100 %	ca. +1,0 bis +1,5 % – sofern die Bank überhaupt anbietet

Auf 30 Jahre gerechnet macht ein halber Prozentpunkt bei 300.000 € Darlehen über 30.000 € Mehrkosten aus. Eigenkapital ist damit eine der wirksamsten Stellschrauben, die Sie haben.

Restschuld nach Zinsbindung

Wer mit 100 % Beleihungsauslauf startet und 2 % tilgt, hat nach 10 Jahren noch eine Restschuld von gut 76 % des Kaufpreises. Fällt der Immobilienwert in dieser Zeit um 10–15 % – was aktuell durchaus realistisch ist –, stehen Sie bei der Anschlussfinanzierung plötzlich in der Umschuldungsfalle: Die neue Bank lehnt ab, die alte diktiert Ihnen die Konditionen.

Stresstest der Banken

Banken prüfen heute deutlich strenger, ob Sie die Raten auch bei 6–7 % Zinsen noch tragen könnten – den sogenannten Stresstest. Ohne ausreichend Eigenkapital scheitern viele Kunden bereits an dieser Hürde, obwohl sie die aktuelle Rate problemlos stemmen könnten.

Was tun, wenn das Eigenkapital nicht reicht?

Vier Wege, die funktionieren können:

Weitersparen und warten. Unbequem, aber oft vernünftig. Jedes Jahr mehr Eigenkapital spart über die Laufzeit Tausende Euro.
Familiendarlehen – formal korrekt aufgesetzt, ist das ein anerkannter Eigenkapitalersatz.
Bausparvertrag – Bausparen ermöglicht einen strukturierten Eigenkapitalaufbau, auch mit kleinen staatlichen Förderungen. Für alle, die wissen, dass sie in einigen Jahren kaufen möchten, kann das eine sinnvolle Ergänzung sein.
ETF mit monatlichen Einzahlungen – der Cost-Average-Effekt macht eine regelmäßige Besparung grundsätzlich vertretbar. Das Risiko: Zum Entnahmezeitpunkt kann die Börse im Tief stehen – aber auch im Hoch. Dieses Marktrisiko geht man bewusst ein. Sinnvoll ist oft eine Kombination: ein stabiler Puffer auf dem Tagesgeldkonto, ein Teil im ETF für mehr Renditechance.

Mein Fazit

Lieber ein paar Jahre länger sparen und mit soliden 18–20 % Eigenkapital starten, als mit einer Vollfinanzierung ein Risiko einzugehen, das Sie über Jahrzehnte teuer zu stehen kommt. Nur wenige können 20.000 € und mehr in einem einzigen Jahr an Eigenkapital aufbauen – und das ist völlig normal. Gerne bespreche ich mit Ihnen, welche Größenordnung für Ihr konkretes Vorhaben passt.

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