Immobilienpreise 2026: Wo es echten Verhandlungsspielraum gibt
Gute Lagen bleiben gefragt, aber im ländlichen Raum und bei sanierungsbedürftigen Objekten hat sich die Marktlage deutlich gedreht. Worauf Sie beim Kauf achten sollten – und wo Sie heute 20–30 % unter dem Angebotspreis landen können.
Wer aktuell Immobilien sucht, merkt schnell: Der Markt ist nicht mehr, was er 2021 war. Aber er ist auch nicht überall gleich. Während gute Lagen in Stadtnähe nach wie vor stabil bleiben, hat sich in den mittleren und ländlichen Lagen ein erheblicher Verhandlungsspielraum aufgetan – insbesondere bei Bestandsimmobilien mit Wartungsstau. In diesem Beitrag zeige ich, woran Sie erkennen, wo heute wirklich etwas zu holen ist.
Zwei Märkte, die sich auseinanderentwickeln
Der deutsche Immobilienmarkt ist kein einheitlicher Markt mehr. Seit 2022 klaffen zwei Entwicklungen auseinander:
Gute Lagen: Stadtzentrum Landau, Neustadt an der Weinstraße, Nähe Karlsruhe, energetisch saniert oder neuwertig – hier gibt es kaum Druck auf die Preise. Die Nachfrage ist stabil, das Angebot knapp, und Verkäufer können warten.
Mittlere bis ländliche Lagen, insbesondere sanierungsbedürftiger Bestand: Genau das Gegenteil. Hier liegt ordentlich Luft in den Angebotspreisen. Wer aufmerksam schaut, findet heute Objekte, die 20 bis 30 % unter dem ursprünglichen Inseratspreis den Besitzer wechseln.
Warum sich der Markt bei Bestand gedreht hat
Drei Entwicklungen greifen ineinander:
1. Handwerkerkosten sind durch die Decke gegangen
Eine Kernsanierung, die 2019 bei 1.200 €/m² lag, kostet 2026 eher 2.000–2.500 €/m². Energetische Maßnahmen, Dach, neue Heizung, Fenster, Bad – bei einem 120 m² Haus kommen schnell 250.000–300.000 € zusätzlich zum Kaufpreis zusammen. Das müssen Sie einpreisen.
2. Energetische Auflagen setzen Druck auf alte Heizungen
Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet Käufer in vielen Fällen zu Sanierungsmaßnahmen nach dem Kauf. Eine Gasheizung älter als 30 Jahre? Eine ölbasierte Zentralheizung? Hier kommen gesetzlich erzwungene Investitionen auf Sie zu – und das weiß auch der Markt.
3. Gestiegene Zinsen haben die Käuferschicht ausgedünnt
Bei 3,8 % Bauzins und strikterem Stresstest der Banken bleiben Käufer mit schmalem Eigenkapital auf der Strecke. Für Objekte in mittleren Lagen schrumpft der Käuferkreis – und Verkäufer müssen runter vom Preis.
Meine Faustformeln für den Wert
Nach meiner Erfahrung gelten in der Südpfalz heute grob folgende Einordnungen für sanierungsbedürftigen Bestand:
Substanz erhaltbar
Wenn Sie bei einer ehrlichen Begutachtung zum Schluss kommen: Dach dicht, Wände trocken, Statik okay, „nur” Heizung, Bad, Fenster, Böden erneuern – dann liegt der faire Wert bei:
Grundstückswert + moderater Substanzwert (je nach Zustand 30.000–80.000 € Aufschlag)
Konkret: Grundstück 400 m² in Herxheim zu 220 €/m² = 88.000 € Grundstückswert. Plus 60.000 € Substanzwert = 148.000 € realistischer Kaufpreis. Wenn das Haus für 220.000 € inseriert ist – da liegt mindestens 30 % Verhandlungsluft drin.
Kernsanierung oder Abriss nötig
Wenn bei Begehung klar wird: Dach muss komplett neu, Feuchtigkeit im Keller, Schimmel, Statikprobleme, Grundriss-Umbau nötig – dann gilt:
Grundstückswert minus Abrisskosten (15.000–30.000 € je nach Objektgröße)
Das ist nicht bösartig gemeint, sondern schlicht mathematisch. Wer 150.000 € Sanierungsaufwand hat, um danach immer noch in einem „alten” Haus zu sitzen, der kauft wirtschaftlich ein Grundstück mit einer alten Hütte obendrauf. Und zahlt dafür bestenfalls den Grundstückswert.
Worauf Sie bei der Besichtigung achten sollten
Ich sehe viele Kunden, die sich beim ersten Rundgang in eine Immobilie „verlieben” und dann Details übersehen, die später richtig teuer werden. Meine Checkliste für den ehrlichen Blick:
- Dachstuhl: Schimmel, Holzwurm, durchhängende Sparren? Eine komplette Dacherneuerung kostet schnell 40.000–60.000 €.
- Keller: Feuchte Wände, weiße Ausblühungen, muffiger Geruch? Drainage und Trockenlegung sind fünfstellig.
- Heizung: Baujahr checken. Alles vor 1995 ist praktisch ein Austauschkandidat.
- Fenster: Einfach verglast? Dann haben Sie einen 25.000-€-Posten.
- Elektrik: Noch alte zweiadrige Leitungen? Komplettneuverkabelung kostet ca. 10.000–15.000 €.
- Grundriss: Lässt sich heutiges Wohnverhalten abbilden, oder müssen tragende Wände raus?
Wer bei einem Objekt 3–4 dieser Punkte ankreuzen muss, hat einen harten Verhandlungshebel – und sollte ihn nutzen.
Verhandeln – ohne unfair zu sein
Meine Grundregel: Seien Sie sachlich, nicht ideologisch. Zeigen Sie dem Verkäufer oder Makler mit harten Zahlen, wie Sie auf Ihren Preis kommen. Ein Angebot mit Nachweis der Finanzierung und einer nachvollziehbaren Kalkulation schlägt ein höheres Angebot ohne belastbare Zahlen – Verkäufer wollen Sicherheit, dass der Deal am Ende auch durchgeht.
Und noch ein Tipp: Lassen Sie sich nicht von emotionalen Ankerpreisen („Wir haben das Haus 1998 für 380.000 DM gekauft”) aus der Ruhe bringen. Der Markt interessiert sich nicht für den historischen Kaufpreis – nur für den heutigen Wert.
Wo Sie aktuell gute Chancen haben
Auf Basis dessen, was mir in den letzten Monaten durch die Hände gegangen ist, sehe ich Preisbewegung besonders in:
- Einfamilienhäusern aus den 60ern und 70ern in ländlichen Gemeinden – Baujahr und Modernisierungsstand ziehen die Preise nach unten.
- Reihenhäusern in Randlagen – kleiner Käuferkreis, deutlich mehr Verhandlungsspielraum als in der Stadt.
- Objekten mit Ölheizung – der gesetzliche Austauschzwang kalkuliert sich ein.
- Erbschaften, bei denen die Erbengemeinschaft zügig verkaufen will – hier steht oft nicht der maximale Preis im Vordergrund, sondern schnelle Abwicklung.
Mein Angebot
Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, schauen wir uns gemeinsam an, ob der Preis wirklich passt und wie Ihre Finanzierung solide aufgestellt werden kann. Eine zweite, unabhängige Einschätzung hat schon so manchen Kunden vor einer teuren Fehlentscheidung bewahrt.
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