Haus mit Sanierungsstau kaufen: Wie viel lässt sich verhandeln?

Ein Haus steht für 399.000 € im Internet und ist nach Monaten noch zu haben. Darf man 300.000 € bieten? Natürlich können Sie das. Ob das Angebot sinnvoll ist, entscheidet aber nicht die Höhe des Abschlags. Entscheidend ist, was das Haus für Ihr Vorhaben wert ist und was danach noch bezahlt werden muss.

Gerade beim älteren Bestand lohnt sich ein zweiter Blick. Ein niedriger Kaufpreis kann durch Dach, Heizung und Elektrik schnell aufgezehrt werden. Umgekehrt muss ein Haus mit alter Ausstattung kein schlechter Kauf sein, wenn die Substanz stimmt und der Preis dazu passt.

Ein Inserat ist noch kein Marktpreis

Angebotspreise zeigen, was Verkäufer erzielen möchten. Für einen Vergleich sind tatsächlich abgeschlossene Verkäufe ähnlicher Häuser aussagekräftiger. Lage, Wohnfläche, Grundstück und Zustand müssen dabei zusammenpassen.

Ein Abschlag von 20 oder 30 % kann bei einem überhöhten Inserat vorkommen. Daraus lässt sich weder eine übliche Verhandlungsspanne für die Südpfalz noch ein Anspruch auf diesen Nachlass ableiten. Ein realistisch angebotenes Haus kann schon zum Inseratspreis interessant sein.

Auch zwischen Landau, Herxheim und den kleineren Gemeinden reicht eine Ortsangabe zur Bewertung nicht aus. Verkehrslärm, Zuschnitt und Baurecht können innerhalb eines Ortes viel ausmachen.

So leite ich eine Preisgrenze fürs Vorhaben ab

Ich würde zuerst rückwärts rechnen: Was darf der Kauf einschließlich aller Arbeiten insgesamt kosten? Von diesem Budget gehen Sanierung, Reserve und Erwerbsnebenkosten ab.

Ein vereinfachtes Beispiel, ausdrücklich keine Immobilienbewertung:

Bei angenommenen Kaufnebenkosten von 10,57 % in Rheinland-Pfalz (5 % Steuer, 2 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Käuferprovision) lautet die Rechnung:

325.000 € ÷ 1,1057 = rund 293.931 € maximaler Kaufpreis.

Das ist Ihre Budgetgrenze unter diesen Annahmen. Ob das Haus diesen Preis wert ist und ob die Bank die Gesamtsumme finanziert, muss separat geprüft werden. Ein Verkäufer muss Ihre Budgetgrenze auch nicht akzeptieren. Dann passt dieses Haus möglicherweise einfach nicht.

Warum Grundstückswert plus Pauschale nicht reicht

Bodenrichtwerte helfen bei der Einordnung. Sie gelten aber für eine bestimmte Zone und ein Grundstück mit bestimmten Eigenschaften. Ein Wert aus BORIS Rheinland-Pfalz ist deshalb kein einheitlicher Quadratmeterpreis für ganz Herxheim oder Landau.

Auch der Gebäudewert lässt sich nicht zuverlässig mit einer pauschalen Summe wie „60.000 € für die Substanz“ bestimmen. Ein älteres Haus mit trockenem Keller und brauchbarem Grundriss kann wirtschaftlich weiter nutzbar sein. Ein anderes braucht trotz ähnlichen Baujahrs grundlegende Arbeiten.

Bei einem möglichen Abriss kommen weitere Fragen hinzu: Darf anschließend so gebaut werden wie geplant? Gibt es Altlasten, Schadstoffe oder Denkmalschutz? Wie teuer ist die Entsorgung? Erst danach wird aus „Grundstück minus Abriss“ eine brauchbare Rechnung.

Was Sie bei der Besichtigung prüfen lassen sollten

• Dach: Zustand von Eindeckung und Tragwerk, Feuchtigkeit, Dämmung und mögliche Schadstoffe.
• Keller: Ursache feuchter Stellen. Eine einzelne Verfärbung sagt noch nicht, welche Sanierung nötig ist.
• Heizung: Typ, Wartung, Verbrauch und Ersatzmöglichkeiten. Aus „Ölheizung“ oder dem Baujahr allein folgt keine pauschale Austauschpflicht.
• Fenster und Fassade: Zustand, Wärmebrücken und die Frage, welche Arbeiten sinnvoll zusammengehören.
• Elektrik und Leitungen: Vorhandene Schutztechnik, Leitungszustand und Aufwand bei einem Umbau.
• Grundriss: Welche Wände dürfen verändert werden, und was kostet das tatsächlich?

Für größere Eingriffe würde ich einen Bausachverständigen oder ein Architekturbüro dazunehmen. Die technische Einschätzung gehört vor die Preiszusage. Ein Finanzierungsvergleich ersetzt sie nicht.

Rechtliche Anforderungen sollten am konkreten Gebäude geprüft werden. Die frühere pauschale Aussage dieses Artikels, alte Öl- oder Gasheizungen müssten nach einem Kauf grundsätzlich ausgetauscht werden, war zu weitgehend. Maßgeblich sind die geltenden gesetzlichen Regeln und die örtlichen Vorgaben.

Mit nachvollziehbaren Zahlen verhandeln

Ein Angebot ist überzeugender, wenn Sie erklären können, wie es zustande kommt: Welche Arbeiten sind notwendig? Welche Kosten sind bereits durch Angebote belegt? Was ist noch unklar?

Dabei dürfen Sie einen schlechten Zustand benennen, ohne das Haus schlechtzureden. „Für das Dach liegt eine Kostenschätzung vor, die ich in meinem Angebot berücksichtigen muss“ führt meist weiter als eine Diskussion darüber, was angeblich niemand mehr für so ein Haus bezahlt.

Eine vorbereitete Finanzierung hilft ebenfalls. Eine erste Budgetprüfung ist allerdings noch keine verbindliche Kreditzusage für das Objekt. Das sollte gegenüber Verkäufer und Makler klar bleiben.

Wann ich den Kauf noch einmal überdenken würde

Wenn Kaufpreis und Arbeiten nur ohne jede Reserve ins Budget passen, würde ich die Rechnung noch einmal aufmachen. Ebenso, wenn der günstige Preis von einer Förderung abhängt, deren Voraussetzungen noch ungeklärt sind.

Es geht auch darum, wie Sie wohnen möchten. Wer weder Zeit noch Lust auf eine größere Baustelle hat, kann mit einem teureren, bereits modernisierten Haus besser fahren. Den direkten Vergleich finden Sie im Artikel Sanieren oder neu bauen?.

Schicken Sie mir das Exposé und Ihre grobe Planung. Ich prüfe mit Ihnen, wie Kauf und Sanierung finanziell zusammenpassen.