Warum sind die Bauzinsen höher als früher?
Wie Kapitalmarkt, Inflation und Bankbewertung den Bauzins beeinflussen. Mit einer Beispielrechnung zu Monatsrate und Restschuld statt einer Zinsprognose.
Wer noch ein Finanzierungsangebot aus der Niedrigzinsphase im Kopf hat, merkt den Unterschied schon an der Monatsrate. Bei 300.000 € Darlehen und 2 % anfänglicher Tilgung ergeben 1 % Sollzins zunächst 750 € im Monat. Bei angenommenen 3,7 % sind es 1.425 €. Das sind 675 € mehr, obwohl das Haus keinen Euro teurer geworden ist.
Diese Zinssätze dienen hier nur zum Rechnen. Welche Kondition eine Bank heute für Ihr Vorhaben anbietet, hängt von den Unterlagen und dem Zeitpunkt der Anfrage ab.
Warum eine EZB-Senkung nicht sofort beim Baukredit ankommt
Bei einer Baufinanzierung mit zehn oder fünfzehn Jahren Zinsbindung legt sich die Bank lange fest. Dafür sind ihre längerfristigen Finanzierungskosten wichtig, etwa am Pfandbrief- und Kapitalmarkt. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen ist ein nützlicher Vergleichsmaßstab, aber keine feste Rechenformel für Ihren Kreditzins.
Die EZB beeinflusst dieses Umfeld durchaus. Ihre Entscheidungen und vor allem die Erwartungen an künftige Zinsen und Inflation wirken auf den Kapitalmarkt. Vieles kann deshalb schon eingepreist sein, bevor eine Zinssenkung beschlossen wird.
„Die EZB hat gesenkt, also muss mein Bauzins morgen fallen“ funktioniert deshalb nicht zuverlässig. Ebenso wenig gilt ein fixer Aufschlag von einem oder anderthalb Prozentpunkten auf die Bundesanleihe für jede Bank.
Was die Zinsen bewegt
Wer Geld über lange Zeit verleiht, berücksichtigt, was es später noch wert sein könnte. Steigen die Inflationserwartungen, können Anleger höhere Renditen verlangen. Auch das Angebot an Anleihen, die Nachfrage danach und die Refinanzierung der Banken spielen mit hinein.
Bei geopolitischen Ereignissen ist die Wirkung nicht eindeutig: Höhere Energiepreise können Inflationserwartungen treiben. Gleichzeitig kann eine Flucht in als sicher geltende Anlagen deren Renditen senken. Aus einer einzelnen Nachricht lässt sich deshalb keine verlässliche Richtung für den Bauzins ableiten.
Für einen Blick auf tatsächlich abgeschlossene Kredite nutze ich die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank. Sie zeigt Durchschnittswerte verschiedener Zinsbindungen. Ein persönliches Angebot kann davon abweichen.
Was Sie selbst beeinflussen können
Die Marktentwicklung können wir nicht steuern. Bei der Finanzierung gibt es aber Spielraum: Darlehenshöhe, Eigenkapital, Zinsbindung und die Auswahl geeigneter Banken.
Wichtig ist auch die Immobilie selbst. Die Bank bewertet das Objekt als Sicherheit. Zwei Häuser zum gleichen Kaufpreis können deshalb unterschiedlich eingeordnet werden. Mehr dazu steht im Beitrag Wie viel Eigenkapital brauche ich?.
Ich würde Angebote mit denselben Eckdaten vergleichen. Wenn sich neben dem Zins auch Darlehensbetrag, Tilgung oder Zinsbindung unterscheiden, ist die niedrigere Monatsrate allein noch kein Vorteil.
Rate und Restschuld gehören zusammen
Bleiben wir bei 300.000 € Darlehen und einem angenommenen Sollzins von 3,7 %. Die folgende Rechnung unterstellt konstante Monatsraten, zehn Jahre Zinsbindung und keine Sondertilgungen.
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach zehn Jahren, gerundet |
|---|---|---|
| 2 % | 1.425 € | 227.528 € |
| 3 % | 1.675 € | 191.292 € |
Die höhere Tilgung kostet 250 € mehr im Monat. Dafür stehen am Ende rund 36.236 € weniger Schulden im Raum. Ob diese Rate zu Ihnen passt, entscheidet die Haushaltsrechnung.
Auch eine längere Zinsbindung kann sinnvoll sein. Ihr Preis hängt vom konkreten Angebot ab. Ich würde zehn, fünfzehn und gegebenenfalls zwanzig Jahre nebeneinanderlegen und schauen, wie viel Ihnen die längere Sicherheit wert ist.
Auf bessere Zinsen warten?
Es gibt keinen sicheren oberen Grenzwert und keinen verlässlichen Termin für die Rückkehr niedriger Zinsen. Wer wartet, kann später günstiger finanzieren. In der Zwischenzeit können sich aber auch Kaufpreis, Einkommen oder die Auswahl passender Häuser ändern.
Ich würde einen Kauf deshalb mit der heute verfügbaren Finanzierung prüfen. Wenn die Rechnung erst bei deutlich niedrigeren Zinsen aufgeht, ist das Budget für dieses Objekt noch nicht tragfähig.
Bei einer bestehenden Finanzierung lohnt sich der Blick auf die Restschuld frühzeitig. Ein Forward-Darlehen kann einen Zinssatz für die spätere Anschlussfinanzierung festlegen. Dafür fällt je nach Vorlauf ein Aufschlag an, und die Vereinbarung bindet Sie auch dann, wenn die Marktzinsen später fallen.
Sie möchten Ihre Rate oder Anschlussfinanzierung durchrechnen? Bringen Sie das Angebot beziehungsweise den aktuellen Darlehensvertrag mit. Dann können wir konkrete Varianten vergleichen.