Das Grundstück gefällt Ihnen. Das Haus darauf ist vierzig Jahre alt, die Heizung hat ihre besten Jahre hinter sich und am Dach wurde lange nichts gemacht. Kaufen und sanieren? Oder abreißen und neu bauen?

Für eine Antwort braucht es zuerst eine Einschätzung der Bausubstanz. Danach lässt sich rechnen. Ich gehe beide Wege hier an einem Beispiel durch und zeige auch, was sich ändert, wenn Sie stattdessen ein leeres Baugrundstück kaufen.

Die Zahlen sind Annahmen für diesen Vergleich, keine Angebote von Handwerkern und kein Nachweis eines regionalen Durchschnittspreises. Alle Baukosten verstehen sich einschließlich Umsatzsteuer, soweit sie anfällt.

Überarbeitet am 6. September 2026: Die Rechnung trennt jetzt Kosten vor Zuschüssen, Aufwand nach Auszahlung und zusätzliche Reserven. Die Förderwerte wurden mit den unten verlinkten Originalquellen abgeglichen. Die bisherigen Rundungen und der Vergleich mit einem leeren Baugrundstück waren an mehreren Stellen missverständlich.

Das Haus und der Kaufpreis

Wir nehmen ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1981 mit 140 m² Wohnfläche und 600 m² Grundstück im Raum Herxheim. Der Keller ist trocken, die Statik unauffällig. Fenster und Dach sind älter; die noch funktionierende Gaszentralheizung stammt von 1998.

Für das Beispiel setze ich einen vereinbarten Kaufpreis von 300.000 € an. Ob Sie ein vergleichbares Haus dafür bekommen, muss vor Ort geprüft werden. Einen festen Bodenrichtwert für ganz Herxheim gibt es nicht: In BORIS Rheinland-Pfalz sind Zone, Stichtag und Grundstücksmerkmale entscheidend.

Zum Kauf kommen diese angenommenen Nebenkosten:

Position	Rechnung	Betrag
Kaufpreis		300.000 €
Grunderwerbsteuer Rheinland-Pfalz	5 % × 300.000 €	15.000 €
Notar und Grundbuch, Planungsansatz	2 % × 300.000 €	6.000 €
Vereinbarte Käuferprovision im Beispiel	3,57 % × 300.000 €	10.710 €
Erwerb insgesamt		331.710 €

Die Provision ist eine Annahme, kein gesetzlicher Einheitssatz. Diese Erwerbskosten fallen bei beiden Wegen an, weil wir jeweils dasselbe Haus mit Grundstück kaufen.

Weg 1: Das Haus sanieren

Für die geplanten Arbeiten setze ich folgendes Budget an:

Arbeiten	Angenommene Kosten
Dachneueindeckung und Dämmung	35.000 €
Fassadendämmung	30.000 €
Fenster	18.000 €
Austausch der Heizung gegen eine Luft-Wasser-Wärmepumpe	35.000 €
Bad und Anpassung der Heizkörper	25.000 €
Innenarbeiten, Elektrik und Böden	37.000 €
Sanierungsbudget vor Zuschüssen	180.000 €

Das sind rund 1.286 € je Quadratmeter Wohnfläche. Der Betrag ergibt sich aus diesem Maßnahmenpaket. Bei einem anderen Haus kann er erheblich abweichen. Ein statischer Eingriff, Schadstoffe oder eine neue Kellerabdichtung sind hier beispielsweise nicht enthalten.

Ob die geplanten Maßnahmen eine bestimmte Effizienzhaus-Stufe erreichen, muss ein Energieeffizienz-Experte berechnen. Aus „gedämmte Hülle plus Wärmepumpe“ folgt noch kein EH-55-Nachweis.

Welche Zuschüsse sind in diesem Beispiel angesetzt?

Wir rechnen mit Selbstnutzung, dem förderfähigen Austausch der funktionsfähigen Gasheizung von 1998 und erfüllten technischen Voraussetzungen. Einen Einkommensbonus nehme ich nicht an.

Für den Heizungstausch ergibt sich nach den seit 21. Juli 2026 geltenden KfW-Bedingungen:

28.000 € anrechenbare Kosten × (30 % Grundförderung + 16 % Klimageschwindigkeitsbonus) = 12.880 € Zuschuss.

Die Heizung kostet im Beispiel 35.000 €. Gefördert wird trotzdem höchstens die anrechenbare Summe. Die Voraussetzungen und weitere Boni erkläre ich im Ratgeber zur KfW-Heizungsförderung.

Für Dach, Fassade und Fenster sind zusammen 83.000 € eingeplant. Davon ist nur der nach den Förderregeln anerkannte Kostenanteil relevant. Unter der Annahme ausreichend hoher förderfähiger Ausgaben ergeben sich für das Einfamilienhaus folgende Varianten:

Gebäudehülle	Rechnung	Zuschuss
Ohne iSFP	15 % × höchstens 30.000 €	4.500 €
Mit förderfähigem iSFP	15 % × 60.000 € + 5 % × 30.000 €	10.500 €

Der zusätzliche iSFP-Bonus wird seit Juli 2026 nur auf den Kostenanteil oberhalb der maßgeblichen Schwelle berechnet. Die offizielle FAQ mit Rechenbeispielen zeigt für 60.000 € anrechenbare Kosten beim Einfamilienhaus insgesamt 10.500 €.

Damit rechnen wir mit 17.380 € Zuschuss ohne iSFP oder 23.380 € mit iSFP aus Heizung und Gebäudehülle zusammen. Kosten für Energieberatung, Planung und Nachweise sind zusätzlich zu prüfen; sie sind nicht als eigene Position im Maßnahmenbudget enthalten. Die iSFP-Variante ist daher nicht automatisch um volle 6.000 € günstiger.

Die Rechnung betrachtet Einzelmaßnahmen in einem Förderzeitraum. Eine zeitlich gestaffelte Sanierung oder eine Effizienzhaus-Sanierung über KfW 261 muss gesondert geplant werden. Dieselben Kosten dürfen nicht einfach mehrfach als förderfähig angesetzt werden.

Was muss zunächst bezahlt werden?

Kauf samt Nebenkosten und Sanierung ergeben 511.710 € vor Zuschüssen. Nach Auszahlung der angesetzten Förderung bleiben rechnerisch:

ohne iSFP: 511.710 € − 17.380 € = 494.330 €
mit iSFP: 511.710 € − 23.380 € = 488.330 €

Die Zuschüsse liegen beim Bezahlen der Rechnungen nicht automatisch schon auf dem Konto. Deshalb muss zunächst auch der Zeitraum bis zur Auszahlung finanziert sein. Dazu kommen Rücklagen und die noch nicht enthaltenen Kosten.

Weg 2: Abreißen und auf demselben Grundstück neu bauen

Der Erwerb bleibt bei 331.710 €. Für den Neubau setze ich wieder 140 m² Wohnfläche an, ohne Keller. Der Hauspreis von 2.700 €/m² ist eine Rechenannahme. Ob ein Angebot diesen Umfang einschließlich Bodenplatte, Heizung und gewünschtem Energiestandard abdeckt, muss aus der Baubeschreibung hervorgehen.

Position	Angenommene Kosten
Abriss und Entsorgung	20.000 €
Hausbau: 140 m² × 2.700 €	378.000 €
Baunebenkosten, soweit nicht im Hauspreis enthalten	40.000 €
Hausanschlüsse	15.000 €
Außenanlagen und Carport	25.000 €
Zusätzlich zum Erwerb	478.000 €
Erwerb und Neubau zusammen	809.710 €

Gerade bei den Baunebenkosten muss man aufpassen: Planungsleistungen dürfen nicht doppelt angesetzt werden, wenn sie bereits im Hauspreis stecken. Umgekehrt fehlen sie, wenn „schlüsselfertig“ im Angebot weniger umfasst als erwartet.

Ein Abriss sichert auch kein unverändertes Baurecht. Ob der neue Baukörper, die Wohnfläche und die Abstände zulässig sind, muss vor der Kaufentscheidung geklärt werden.

Wie hilft die KfW beim Neubau?

Die Programme 297/298 bieten Förderkredite. Die Förderstufen haben unterschiedliche Anforderungen: Die befristete EH-55-Stufe ist von den EH-40-Varianten mit beziehungsweise ohne QNG-Zertifikat zu unterscheiden. Bis zu 100.000 € Kredit je Wohneinheit sind in den Stufen EH 55 und klimafreundliches EH 40 möglich, bis zu 150.000 € bei EH 40 mit QNG.

Die EH-55-Förderung endet nach aktueller KfW-Mitteilung spätestens am 31. Dezember 2026, bei ausgeschöpften Mitteln früher. Für diese Stufe muss bei Antragstellung auch das Baurecht nach den Programmbedingungen vorliegen. Die Frist betrifft nicht pauschal alle Förderstufen von 297/298.

Ein Förderkredit wird zurückgezahlt. Er reduziert die 809.710 € Bau- und Erwerbskosten nicht. Ein möglicher Zinsvorteil gehört in einen eigenen Finanzierungsvergleich mit tatsächlichem Zusagezins, Laufzeit, tilgungsfreien Jahren und Restschuld. Die früher hier genannten historischen Zinssätze und geschätzten Ersparnisse lasse ich deshalb nicht mehr in die Gesamtkostendifferenz einfließen.

Ob zusätzliche Bau- und Nachweiskosten für eine Förderstufe durch günstigere Zinsen ausgeglichen werden, rechne ich am konkreten Angebot durch. Ohne geförderten Standard zu bauen kann eine Alternative sein; die gesetzlichen Anforderungen gelten trotzdem.

Der direkte Kostenvergleich

Position	Sanierung	Abriss und Neubau
Erwerb einschließlich Nebenkosten	331.710 €	331.710 €
Geplante Arbeiten vor Zuschüssen	180.000 €	478.000 €
Kosten vor Zuschüssen und Reserven	511.710 €	809.710 €
Angenommene Zuschüsse	17.380–23.380 €	Keine in dieser Rechnung
Aufwand nach Auszahlung der Zuschüsse	488.330–494.330 €	809.710 €

Vor Zuschüssen beträgt der Unterschied 298.000 €. Nach Auszahlung der angenommenen Sanierungszuschüsse sind es 315.380–321.380 €. Kreditkosten, Rücklagen und spätere Betriebskosten sind in beiden Zahlen noch nicht enthalten.

Die Tabelle ist damit ein Vergleich der Investitionen, keine vollständige Wirtschaftlichkeitsrechnung über die Lebensdauer der Häuser. Restwert, laufende Instandhaltung und Energieverbrauch können unterschiedlich ausfallen.

Und wenn Sie ein leeres Grundstück kaufen?

Dann ändert sich der Vergleich deutlich. Nehmen wir ein passendes, bereits erschlossenes Baugrundstück für 200.000 € an, ohne Makler. Das ist ein Rechenbeispiel, keine Aussage darüber, ob ein solches Grundstück gerade angeboten wird.

Position	Betrag
Grundstück	200.000 €
Grunderwerbsteuer, 5 %	10.000 €
Notar und Grundbuch, angenommen 2 %	4.000 €
Baukosten wie oben, jedoch ohne 20.000 € Abriss	458.000 €
Gesamt vor Reserven und Finanzierungskosten	672.000 €

Hausanschlüsse bleiben in den 458.000 € enthalten, auch wenn das Grundstück bereits erschlossen ist. Für dieses Beispiel nehmen wir einen unabhängigen Grundstückskauf an. Bei einem steuerlich einheitlichen Erwerbsgegenstand können auch Baukosten in die Grunderwerbsteuer einfließen.

Unter diesen Annahmen ist der Neubau auf leerem Grundstück 137.710 € günstiger als der Kauf mit Abriss. Er liegt aber noch 177.670–183.670 € über dem Sanierungsweg nach Zuschüssen. Grundstücksgröße, Lage und Bebaubarkeit müssten für eine echte Kaufentscheidung vergleichbar sein.

Die frühere Schlussfolgerung, freies Bauland sei mit diesen Zahlen kaum günstiger oder sogar teurer als der Abrissweg, war rechnerisch nicht haltbar.

Welche Reserve gehört dazu?

Die 180.000 € Sanierung enthalten noch keinen separat ausgewiesenen Puffer. Nehmen wir zusätzlich 15 % als Reserve an, sind das 27.000 €. Für den Neubau können Sie in einer ersten Gegenrechnung beispielsweise 10 % auf die 478.000 € Bau- und Abrisskosten vorsehen, also 47.800 €. Diese Prozentsätze sind Planungsannahmen, keine Garantie gegen Mehrkosten.

Damit steigt das vor Zuschüssen bereitzustellende Budget auf 538.710 € beim Sanieren und 857.510 € beim Abriss mit Neubau. Hinzu kommen gegebenenfalls Zwischenmiete, Umzug, Bereitstellungszinsen und weitere Planungsleistungen. Wie viel Reserve angemessen ist, hängt von Untersuchungstiefe und Vertrag ab.

Auch eine Sanierung kann einen Auszug nötig machen. Und auch beim Neubau bleiben Risiken, etwa Baugrund, Nachträge oder Verzögerungen. Ich würde für beide Wege einen Zahlungs- und Zeitplan aufstellen.

Was ich aus dieser Rechnung mitnehmen würde

Bei den gewählten Annahmen ist der Bestand klar günstiger. Daraus folgt aber nicht, dass jedes alte Haus eine gute Sanierung verdient. Wenn die nötigen Arbeiten erst nach dem Kauf sichtbar werden oder der Grundriss dauerhaft nicht passt, hilft der Preisvorteil wenig.

Ein Neubau kann die bessere Wahl sein, wenn Sie bestimmte Räume, Barrierefreiheit oder einen anderen Zuschnitt brauchen und das Budget reicht. Dann sollte die Finanzierung diese Entscheidung tragen können, auch ohne einen noch ungesicherten Fördervorteil.

Vor dem Kauf würde ich daher zuerst die Bausubstanz und das Baurecht prüfen lassen. Mit dieser Grundlage können wir die Kostenangebote und die Finanzierung sinnvoll vergleichen.

Quellen und Förderstand

Geprüft am 6. September 2026. Für den Antrag gelten die dann maßgeblichen Bedingungen und die Förderzusage.

Sie überlegen zwischen Sanierung und Neubau? Schicken Sie mir das Exposé und die bisherige Kostenschätzung. Dann rechnen wir mit Ihren Zahlen weiter.

Sanieren oder neu bauen? Eine Beispielrechnung aus der Südpfalz