Sanieren oder neu bauen? Eine Beispielrechnung aus der Südpfalz

Es ist eine der Fragen, die ich im Jahr am häufigsten höre. Manchmal sitzt mir ein Ehepaar gegenüber, das gerade ein Elternhaus geerbt hat – Baujahr 1981, Reihenmittelhaus in Herxheim, in den Achtzigern einmal ordentlich gebaut, seitdem aber nur das Nötigste gemacht. Manchmal ist es ein Paar, das ein Grundstück gefunden hat und überlegt, ob das alte Häuschen darauf weichen soll oder ob man es retten kann. Die Frage ist immer die gleiche: „Sanieren wir, oder reißen wir ab und bauen neu?”

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Aber eine ehrliche Rechnung gibt es schon, und genau die mache ich heute mit Ihnen. Konkret, mit Zahlen aus der Südpfalz, Stand Mai 2026.

Der Ausgangsfall

Ich nehme einen typischen Fall, weil ich ihn häufig auf dem Tisch habe: ein Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche, Baujahr 1981, 600 m² Grundstück in Herxheim. Heizung Gas (von 1998), Fenster mit Doppelverglasung aus den Achtzigern, Dach noch original gedeckt, Bad einmal Anfang der Nullerjahre erneuert. Substanz aber im Kern in Ordnung: Statik solide, Keller trocken, Dachstuhl unauffällig.

Im Inserat steht das Haus bei 399.000 € – das ist heute durchaus üblich für 600 m² Grundstück und einen Bestand aus den 80ern in dieser Lage. Verkäufer rufen für solche Objekte regelmäßig 400.000 € und mehr auf, oft mit dem Argument: „Das Grundstück allein ist ja schon X wert.” Nach Bodenrichtwert in Herxheim (294 €/m² laut BORIS RLP) liegt der reine Grundstückswert allerdings bei rund 176.000 €. Wer den Inseratspreis zahlt, gibt damit über 220.000 € für ein sanierungsbedürftiges Gebäude – das rechnet sich nur in den seltensten Fällen.

In diesem Beispiel rechne ich deshalb mit einem realistischen Verhandlungsergebnis von 300.000 €. Wie man bei sanierungsbedürftigem Bestand auf einen fairen Preis kommt, habe ich in einem früheren Beitrag zum Verhandlungsspielraum im Detail aufgeschrieben.

Eine wichtige Einordnung dazu: Solche Verhandlungen gelingen nicht jedes Mal. Es gibt Objekte mit so viel Charakter und Lage, dass Verkäufer Preisreduzierungen schlicht nicht nötig haben – das merkt man an der Nachfrage. Mein Grundsatz in diesen Fällen: lieber nicht kaufen als zu teuer einsteigen. Wer den falschen Preis zahlt, finanziert Jahrzehnte einen Verlust mit. Sollte sich für ein zu hoch angesetztes Objekt allerdings über Monate kein Käufer finden, geben die Preise erfahrungsgemäß nach. Geduld ist beim Bestand häufig der wichtigste Verhandlungshebel.

Dazu kommen die üblichen Kaufnebenkosten, und die werden gerne unterschätzt. Konkret:

Notar und Grundbuchamt (rund 2 %): 6.000 €
Grunderwerbsteuer Rheinland-Pfalz (5 %): 15.000 €
Maklerprovision für die Käuferseite (3,57 % inkl. MwSt.): 10.710 €

Macht zusammen rund 31.700 € Erwerbsnebenkosten. Die Gesamtinvestition für den Bestandserwerb liegt damit bei etwa 331.700 € – und genau das ist die Ausgangsbasis für beide Wege, weil das Grundstück in beiden Fällen das gleiche bleibt.

Ein Hinweis zur Finanzierung dieser Summe: Die in diesem Beitrag genannten Bauzinsen von rund 3,7 % sind gute 80- bis 90-Prozent-Konditionen. Den absoluten Topzins vergeben Banken in der Regel erst bei einer Beleihung von 60 % oder weniger, also wenn Sie mindestens 40 % vom Kaufpreis selbst mitbringen. Bei 80 bis 90 % Beleihung erhalten Sie weiterhin sehr ordentliche Konditionen, aber nicht mehr das absolute Bestpreis-Angebot. Praktisch bedeutet das beim Bestandserwerb für 300.000 €: Sie sollten mindestens 30.000–60.000 € Eigenkapital für den Kaufpreis mitbringen – und zusätzlich die kompletten 31.700 € Nebenkosten aus Eigenmitteln zahlen, denn die finanzieren Banken in der Regel nicht mit. In Summe also rund 62.000–92.000 € Eigenkapital allein für den Erwerb, bevor irgendeine Sanierungsmaßnahme bezahlt wäre. Wer mehr Eigenkapital mitbringt, bekommt noch einmal bessere Konditionen.

Die Frage ist jetzt, was darauf folgt.

Weg 1: Kaufen und sanieren

Eine energetische Vollsanierung für ein 1980er-Haus dieser Größe liegt 2026 bei 1.000 bis 1.500 € pro Quadratmeter Wohnfläche – also zwischen 140.000 und 210.000 € für unsere 140 m². Ich rechne hier konservativ mit 180.000 €, weil bei diesem Baujahr immer Überraschungen drin sind, die man bei der Erstbegehung nicht sieht.

Das Paket beinhaltet typischerweise:

Dachneueindeckung mit Dämmung: rund 35.000 €
Fassadendämmung WDVS: rund 30.000 €
Fenster komplett tauschen: rund 18.000 €
Heizung raus, Luft-Wasser-Wärmepumpe rein: rund 35.000 € brutto
Bad und Heizkörper modernisieren: rund 25.000 €
Innenarbeiten, Elektrik, Böden: rund 37.000 €

Macht zusammen 180.000 €. Plus Kaufpreis 300.000 € sind wir bei 480.000 € – das ist die Summe vor Förderung und ohne Erwerbsnebenkosten.

Aber jetzt kommt der entscheidende Teil – die Förderung. Beim Heizungstausch greift die BEG-Förderung über die KfW (Programm 458). Bei einer Luft-Wasser-Wärmepumpe mit natürlichem Kältemittel sind ohne Einkommensbonus bis zu 55 % Zuschuss möglich, wenn man die regulären Boni stapelt: 30 % Grundförderung, 20 % Klimageschwindigkeitsbonus (wer zügig wechselt) und 5 % Effizienzbonus für das Kältemittel. Auf maximal 70 % kommt nur, wer zusätzlich den Einkommensbonus geltend machen kann – der greift bei Haushalten mit zu versteuerndem Einkommen unter 40.000 € pro Jahr und ist gedeckelt; nicht jeder Haushalt qualifiziert sich. Förderfähig sind 30.000 € pro Wohneinheit. Realistisch ohne Einkommensbonus liegt der Zuschuss bei 15.000–18.000 €.

Auf die Hülle (Dach, Fassade, Fenster) gibt es als BEG-Einzelmaßnahme 15 % Zuschuss, mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) 20 %. Das bringt bei 83.000 € Hüllen-Investition rund 13.000–17.000 € zurück.

In Summe holen wir aus dem Topf realistisch 30.000–35.000 € zurück. Effektive Kosten der Sanierung also rund 150.000 €.

Damit ergibt sich folgende Gesamtrechnung:

Bestandserwerb inkl. Nebenkosten: 331.700 €
Sanierung netto nach Förderung: 150.000 €
Gesamt-Investition Sanierungsweg: rund 482.000 €

Eingezogen wird dann in ein energetisch deutlich verbessertes Haus mit Wärmepumpe und gedämmter Hülle, das je nach konkreter Ausführung in Richtung EH-55-Niveau kommen kann.

Weg 2: Abreißen und neu bauen

Jetzt der Vergleichsfall: dasselbe Grundstück, das alte Haus runter, ein Neubau drauf. Damit man das Grundstück überhaupt überbauen darf, muss man den Bestand erst einmal kaufen – das heißt, die 331.700 € Bestandserwerb inkl. Nebenkosten aus dem Ausgangsfall fallen genauso an wie beim Sanierungsweg. Diese Position bleibt also stehen.

Darauf kommen jetzt die Bauleistungen. Ich rechne mit 140 m² Wohnfläche, Standard schlüsselfertig, 2.700 €/m² – das ist der realistische Mittelwert für die Pfalz Stand 2026.

Abriss Bestandsgebäude inkl. Entsorgung: rund 20.000 €
Hausbau schlüsselfertig: 378.000 €
Baunebenkosten (Architekt, Statiker, Bodengutachten, Bauantrag, Bauversicherung): rund 40.000 €
Hausanschlüsse neu (Strom für Wärmepumpe, ggf. Wasser/Kanal anpassen): rund 15.000 €
Außenanlagen, Carport, Pflasterung: rund 25.000 €

Macht 478.000 € zusätzlich zu den 331.700 € aus dem Bestandserwerb – also rund 810.000 € Brutto-Gesamtinvestition. Klingt deutlich mehr als die Sanierung. Stimmt auch.

Aber: Der Neubau wäre nach KfN-Standard möglich (Klimafreundlicher Neubau). Dafür gibt es das KfW-Programm 297/298 mit Konditionen, die im aktuellen Marktumfeld helfen. Stand Mai 2026 liegen die Sollzinssätze für die typischen langen Laufzeiten bei:

2,03 % Sollzins (effektiv 2,05 %) bei 11–25 Jahren Laufzeit, 10 Jahre Zinsbindung
2,19 % Sollzins (effektiv 2,21 %) bei 26–35 Jahren Laufzeit, 10 Jahre Zinsbindung

Nur die kurze Variante mit 4–10 Jahren Laufzeit kommt auf den oft zitierten Tiefstwert von 1,00 % – das heißt aber tilgungstechnisch sehr hohe monatliche Raten und ist für die meisten Familien nicht darstellbar. Realistisch wählt man 26–35 Jahre, also rund 2,19 % als KfW-Konditionssatz für die geförderte Tranche.

Bei einem Marktzins von rund 3,7 % Anfang Mai 2026 für die nicht geförderte Tranche und einer Förderhöhe von 150.000 € (mit QNG-Zertifikat) bzw. 100.000 € (ohne) ergibt sich über zehn Jahre eine Zinsersparnis von etwa 18.000–22.000 €. Hilfreich, aber kein Befreiungsschlag.

Wichtig dabei: Die befristete EH-55-Förderstufe innerhalb des KfN-Programms läuft Ende Juni 2026 aus. Wer den Förderbescheid noch in der alten Konstellation will, muss in den nächsten Wochen aktiv werden – das ist eine Frist, die viele Bauwillige aktuell unterschätzen.

Wichtig zur Einordnung: Diese 18.000–22.000 € sind kein sofort geringerer Kapitalbedarf, sondern ein Liquiditätsvorteil über zehn Jahre Zinsbindung. Die Brutto-Gesamtinvestition für den Neubau bleibt bei rund 810.000 € – nur die Zinslast über die Laufzeit ist eben niedriger. Rechnerisch entspricht das einer effektiven Belastung von etwa 790.000 € über zehn Jahre, aber Sie müssen die volle Bausumme weiterhin am Anfang finanzieren.

Die Differenz zum Sanierungsweg liegt damit bei rund 308.000 € – kein Faktor zwei, aber auch keine Bagatelle.

Eine Anmerkung am Rande, die ich in einem der nächsten Beiträge noch eigenständig durchrechnen möchte: Wer bewusst ohne förderfähigen KfW-/KfN-Standard baut – also nicht auf eine förderfähige Effizienzhausstufe optimiert –, kommt bei den Bauleistungen oft günstiger weg als die hier angesetzten 2.700 €/m², ohne energetisch automatisch weit vom Effizienzhaus-Niveau entfernt zu sein. Die KfW-Förderung über 297/298 fällt dann zwar weg, aber die ersparte Bauleistung kann den Förderwegfall in vielen Fällen ausgleichen oder sogar überkompensieren. Das ist eine separate Rechnung wert.

Eine Anmerkung zur „echten” Neubau-Variante

Diese Rechnung geht davon aus, dass beide Wege denselben Bestand kaufen und das Grundstück damit identisch ist. In der Praxis würden viele Bauwillige aber gleich ein leeres Bauland suchen. Die Realität dort: Bauland ist in der Südpfalz heute knapp und teuer. Neuausweisungen liegen je nach Gemeinde oft bei 350 bis 450 €/m², dazu kommen Erschließungsbeiträge. Und die Grundstücke sind meistens kleiner – 400 bis 500 m² statt der hier angenommenen 600 m². Wer also wirklich frisches Bauland erwirbt, landet schnell bei 180.000 bis 220.000 € allein fürs Grundstück inklusive Erschließung – auf einer kleineren Fläche als das Bestandsgrundstück.

In Summe heißt das: Der „echte” Neubauweg auf frischem Bauland ist in der Region kaum günstiger als das Modell aus der Tabelle, oft sogar teurer. Wer ein wirklich begrenztes Budget hat, landet praktisch fast immer beim Bestand. Der hier durchgerechnete Sanierungsweg ist deshalb für viele Familien schlicht der einzige Weg, der überhaupt finanziell darstellbar ist – nicht, weil Sanieren schöner ist, sondern weil 600 m² in mittlerer Lage zum verhandelten Preis ein Wert sind, den man am freien Bauland-Markt so kaum noch findet.

Ein zusätzlicher Punkt, den ich hier explizit nenne: Die wirklich schönen Grundstücke in der Südpfalz – mit gewachsenem Baumbestand, Südausrichtung, ruhiger Straße, etabliertem Wohngebiet – stecken fast immer im Bestand. Frisches Bauland ist heute zumeist Restfläche am Ortsrand, das ehemalige Eckgrundstück oder eine späte Nachverdichtung. Wer beim Wohnen Wert auf Lage, Zuschnitt und Atmosphäre legt, sollte diesen Faktor ernst nehmen. Die wenigen unbebauten Premiumgrundstücke, die mal verkauft werden, kosten in der Region inzwischen Summen, mit denen man bequem ein Bestandshaus kaufen und vollständig sanieren kann.

Beide Wege auf einen Blick

Position	Sanierung	Neubau
Kaufpreis Bestand (verhandelt)	300.000 €	300.000 €
Notar und Grundbuch (2 %)	6.000 €	6.000 €
Grunderwerbsteuer RLP (5 %)	15.000 €	15.000 €
Maklerprovision (3,57 %)	10.710 €	10.710 €
Erwerb gesamt	331.710 €	331.710 €
Sanierung (netto nach BEG-Förderung)	150.000 €	–
Abriss Bestandsgebäude	–	20.000 €
Hausbau schlüsselfertig	–	378.000 €
Baunebenkosten (Architekt, Statiker, Bauantrag)	–	40.000 €
Hausanschlüsse neu	–	15.000 €
Außenanlagen, Carport	–	25.000 €
Gesamtinvestition brutto	481.700 €	809.700 €

Differenz beim Neubau: rund 328.000 € mehr Kapitalbedarf zu Beginn.

Der KfN-Zinsvorteil aus dem Programm 297/298 mildert diese Differenz über die zehnjährige Zinsbindung um schätzungsweise 18.000–22.000 € Zinslast – das ist ein Liquiditätsvorteil, kein sofort geringerer Kapitalbedarf. Wer ihn voll mitnimmt, kommt wirtschaftlich auf rund 308.000 € Mehrkosten beim Neubau, muss die 810.000 € Bausumme aber zunächst voll finanzieren.

Was die reine Tabelle übersieht

An dieser Stelle hört die einfache Rechnung auf. Denn jetzt kommen die Faktoren dazu, die man nicht in eine Excel-Spalte schreibt.

Zeit. Eine Sanierung kann man schrittweise planen, in fünf Jahren etappenweise abarbeiten. Der Neubau läuft als Projekt am Stück: zwölf bis achtzehn Monate Bauzeit plus die Phase zwischen Abriss und Bezug, in der Sie irgendwo zur Miete wohnen müssen. Für eine Familie mit Kindern ist das ein Faktor – ich habe genug Kunden gesehen, die diese Phase massiv unterschätzt haben.

Kompromisse. Im sanierten Altbau leben Sie mit dem Grundriss, den jemand 1981 für gut hielt. Türen sind schmaler, Räume sind anders geschnitten, die Decken liegen auf 2,40 m statt heutiger 2,60 m. Das lässt sich mildern, aber nicht heilen. Ein Neubau gibt Ihnen genau das Haus, das Sie wollen – mit allen Konsequenzen, was Planungsaufwand und Verantwortung angeht.

Risiko bei Bestand. Die ehrliche Wahrheit: Bei einem Haus aus den Achtzigern stoßen Sie während der Sanierung fast immer auf etwas, das Sie vorher nicht wussten. Asbesthaltige Bodenbeläge, ein Schornstein, der nicht mehr zertifizierbar ist, Wasserleitungen aus Blei oder Kupfer in Konstellationen, die heute nicht mehr zulässig sind. Das treibt die 180.000 € erfahrungsgemäß noch um 10–20 % nach oben. Beim Neubau sind die Risiken anders verteilt, aber meistens besser kalkulierbar.

CO₂-Kosten. Wer ein Bestandshaus mit alter Heizung weiterbetreibt, zahlt 2026 durchschnittlich 350–500 € pro Jahr CO₂-Aufschlag (bei rund 2.000 Litern Heizöl entsprechend). Tendenz: steigend, weil ab 2027 das EU-Emissionshandelssystem den Preis voraussichtlich Richtung 80 € pro Tonne und mehr treibt. Das betrifft vor allem Fälle, in denen die Sanierung geschoben oder nur teilweise umgesetzt wird – nach einer Vollsanierung mit Wärmepumpe entfällt dieser Posten faktisch. Ein Neubau mit Wärmepumpe hat dieses Problem ohnehin nicht.

Mein Rat – ehrlich und nicht für jede Situation gleich

Wenn die Substanz wirklich solide ist und Sie mit dem Grundriss leben können, ist die Sanierung wirtschaftlich meistens der bessere Weg. Sie sind schneller drin, das Risiko ist überschaubar, und nach BEG-Förderung steht eine gut sanierte Immobilie auf dem Markt fast genauso gut da wie ein Neubau – nur eben mit dem gewachsenen Charakter eines bestehenden Hauses, das viele als wohnlicher empfinden.

Wenn die Bausubstanz aber wackelig ist – feuchter Keller, marode Statik, kompletter Sanierungsstau – dann lohnt sich der Sanierungsweg kaufmännisch oft nicht mehr. Sie zahlen viel Geld, bleiben aber in einem Haus, das nie das werden wird, was Ihnen ein Neubau gibt. In diesen Fällen empfehle ich eher, das Grundstück freizuräumen und neu zu bauen. Das gilt besonders für Bauwillige, die noch in diesem Sommer einen KfW-Antrag stellen können – die Frist Ende Juni ist kein Verkaufsargument von mir, sondern Realität.

Eines noch zum Schluss. Die Rechnung oben ist ein Beispiel, kein Versprechen. Jedes Haus ist anders, jedes Grundstück hat seine Eigenheiten, und vor allem hängt die richtige Antwort von Ihrer persönlichen Situation ab – Eigenkapital, Einkommen, wie lange Sie wohnen wollen, ob Sie Lust auf ein Bauprojekt haben oder nicht.

Hinweis zu Förderbedingungen: Förderprogramme, Zinssätze und verfügbare Haushaltsmittel ändern sich laufend. Maßgeblich sind immer die zum Zeitpunkt der Antragstellung gültigen KfW- und BAFA-Bedingungen sowie der schriftliche Bescheid.

Sie überlegen gerade, ob Ihr Bestand sanierungswürdig ist oder ob ein Neubau die bessere Lösung wäre? Bevor Sie Verträge unterschreiben oder ein Architektenbüro beauftragen, lohnt sich eine ehrliche Einschätzung mit harten Zahlen. Rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir – das Gespräch ist unverbindlich und kostenlos.